부동산 불로소득은 정말 '불로'인가 — 자본이득 과세를 옹호하던 내가 흔들린 지점

나는 오래도록 시장주의자였고, 부동산 양도차익에 높은 세금을 매기는 데 반대해왔다. 그런데 최근 한 가지 논증 때문에 내 입장이 조금 흔들려서, 정리할 겸 글을 쓴다. 반박을 받고 싶다.

전통적으로 시장주의 쪽 논리는 이렇다. 집값 상승분 중 상당 부분은 주인이 '아무것도 안 해서' 생긴 게 아니다. 보유에 따르는 리스크(금리 변동, 하락장에서 깡통 가능성)를 졌고, 유동성을 묶었고, 세금과 유지비를 냈다. 그러니 그 차익은 리스크에 대한 보상이지 불로소득이 아니다. 여기까진 나도 동의한다.

문제는 헨리 조지가 백 몇십 년 전에 지적한 지점이다. 토지 가격 상승분 중 '입지'에서 오는 부분은 소유자가 만든 가치가 아니다. 지하철이 뚫리고, 학군이 좋아지고, 옆 동네에 대기업이 들어와서 오른 값은 사회 전체가 만든 가치다. 건물은 내가 지었지만 땅 밑으로 지나가는 2호선은 내가 깐 게 아니다. 강남 땅값의 상당 부분이 강남 소유주의 노력이 아니라 서울이라는 도시 전체가 집적시킨 가치라면, 그 부분을 환수하지 않는 것이야말로 시장 왜곡 아닌가.

그래서 요즘은 '양도세는 과하다, 하지만 토지보유세(보유 단계의 지대 환수)는 시장주의자라면 오히려 찬성해야 하는 것 아닌가' 쪽으로 기울고 있다. 보유세는 거래를 막지 않으면서 지대를 환수하니까. 다만 실거주 1주택자의 세부담, 현금흐름 없는 은퇴자 문제 같은 현실적 반론이 무겁다. 시장 쪽이든 분배 쪽이든, 이 논증의 약한 고리를 찾아주면 고맙겠다.